Idico (HNX: IDC) đứng thứ 3 về vốn hóa trong phân khúc bất động sản công nghiệp, chỉ sau Becamex (HSX: BCM) và Kinh Bắc (HSX: KBC) với 4 ngành nghề kinh doanh chính: bất động sản công nghiệp, điện, bất động sản nhà ở và các dịch vụ liên quan đến khu công nghiệp. Công ty đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kép hằng năm 22,9% cho doanh thu và 20,9% cho LNTT trong giai đoạn 2022-2026 với đóng góp chính từ mảng bất động sản công nghiệp và điện. Ngoài ra, IDC đặt mục tiêu ROE đạt 40% và EPS 14.100 đồng vào năm 2026 và chi trả cổ tức bình quân 40% trong giai đoạn 2022-2026. Theo ban lãnh đạo, IDC đã hoàn thành ~60% kế hoạch LNTT là 2.800 tỷ đồng trong nửa đầu 2022. Đáng chú ý, kết quả Q2/2022 bao gồm quyết toán ghi nhận cho Khu công nghiệp (KCN) Nhơn Trạch 5. Theo đó, IDC ghi nhận toàn bộ doanh thu chưa thực hiện của KCN Nhơn Trạch 5 vào doanh thu bằng cách tăng số dư đầu kỳ của lợi nhuận giữ lại, tương tự như việc ghi nhận KCN Mỹ Xuân A vào năm 2021.

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP: IDC hiện có 5 KCN đã lấp đầy và 5 KCN đang triển khai với tổng diện tích đất công nghiệp là 3.267ha, trong đó diện tích thương phẩm có thể cho thuê tính đến tháng 6/2022 là 755ha với chi tiết được trình bày trong bảng dưới đây. Các KCN này đã thu hút được trên 250 dự án với tổng vốn đầu tư trên 8 tỷ USD. IDC đã cho thuê hơn 90ha trong nửa đầu năm 2022, hoàn thành 56% kế hoạch cho thuê, trong đó KCN Hựu Thạnh chiếm 73,4ha, chủ yếu đến từ 2 khách hàng thuê hoaq5t động trong lĩnh vực logistics.

IDC đang mở rộng quỹ đất (gồm 5 dự án ở phía Bắc với tổng diện tích 1.000-1.200ha; 2-4 dự án ở phía Nam với tổng diện tích 1.000ha và Mỹ Xuân A mở rộng 110-500ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu), trong đó dự kiến  khoảng 1.400ha sẽ được phê duyệt vào năm 2023-2024. Đáng chú ý, KCN Tân Phước 1 tại Tiền Giang đã được phê duyệt vào tháng 12/2021 với tổng diện tích 470ha và vốn điều lệ 900 tỷ đồng trong đó IDC chiếm 65%. Khoảng 170ha của KCN này chưa được giải phóng mặt bằng và là đất trồng cây ngắn ngày, do đó chi phí và quá trình giải phóng mặt bằng có thể không gặp nhiều khó khăn.

IDC sẽ dần thay đổi cách hạch toán doanh thu cho thuê KCN từ hàng năm sang một lần, do đó doanh thu chưa thực hiện 5.900 tỷ đồng sẽ được ghi nhận dần trong giai đoạn 2021-2026 với lợi nhuận gộp dự kiến gần 3.000 tỷ đồng. Tất cả các KCN đang triển khai dự kiến sẽ mang lại ~30.000 tỷ đồng doanh thu với biên lợi nhuận gộp bình quân là 60%, trong đó doanh thu còn lại chưa cho thuê tính đến tháng 6/2022 là 21.200 tỷ đồng dự kiến sẽ được cho thuê và ghi nhận trong giai đoạn 2022-2026.

Nhận định: Nhìn chung, chúng tôi cho rằng IDC là một công ty khá mạnh trong phân khúc bất động sản công nghiệp và phân phối điện nhờ các yếu tố như: KCN có vị trí tốt, chi phí giải phóng mặt bằng thấp và giấy phép đặc biệt để phân phối điện trực tiếp cho khách hàng. Chúng tôi đánh giá cao kế hoạch tập trung vào bất động sản công nghiệp của IDC do phân khúc này có triển vọng tích cực nhờ dân số lao động của Việt Nam cao, xu hướng Trung Quốc +1, tình hình chính trị ổn định, v.v. Nhu cầu sử dụng điện ngày càng tăng của khách thuê là động lực tăng trưởng chính cho mảng điện khi ngày càng có nhiều tập đoàn quốc tế chọn Việt Nam là điểm đến tiềm năng để mở rộng và di dời nhà máy sản xuất. Chúng tôi sẽ sớm công bố báo cáo lần đầu của IDC sau khi công ty công bố kết quả kinh doanh Q2/2022.

Xem chi tiết trong báo cáo đính kèm bên dưới.