CTCP VINHOMES (HSX: VHM)

KQKD 2023 thấp hơn dự phóng của ACBS do việc bàn giao các dự án trong Q4/2023 không như kỳ vọng. Lặp lại khuyến nghị MUA với giá mục tiêu cuối 2024 là 61.400 đ/cp, giảm 8% so với giá mục tiêu trước đó.

KQKD 2023 khả quan với doanh thu hơn 103.300 tỷ đồng (+66% svck) và LNST gần 33.300 tỷ đồng (+14% svck), tương đương 90% dự phóng lợi nhuận của ACBS và 111% kế hoạch công ty đề ra. KQKD năm 2023 chủ yếu đến từ việc ghi nhận doanh thu khi bàn giao các dự án đã mở bán trong giai đoạn 2021-2022 như Ocean Park 2 (~57.600 tỷ đồng), Ocean Park 3 (~26.800 tỷ đồng), Smart City (~4.000 tỷ đồng), v.v. 

Biên lợi nhuận gộp (BLNG) giảm 14,8% xuống 34,4% do đa số các căn bàn giao tại Ocean Park 2 & 3 là các căn thấp tầng theo hợp đồng BCC nên VHM phải chia lợi nhuận với đối tác.

Năm 2023 VHM ghi nhận doanh số bán mới khoảng ~28.800 căn (-7% svck) với giá trị hợp đồng ~87.000 tỷ đồng (-32% svck). Do thị trường bất động sản chưa có nhiều tín hiệu tích cực nên công ty chỉ mở bán hai dự án mới quy mô nhỏ là Golden Avenue ở Quảng Ninh và Skypark ở Bắc Giang và tiếp tục bán quỹ căn còn lại tại các dự án hiện hữu là Ocean Park 1, 2, 3, Smart City, Grand Park, v.v. 

Doanh số Q4/2023 cải thiện mạnh so với cùng kỳ năm trước và quý trước với gần 19.700 căn (+535% theo quý) và giá trị hợp đồng ~30.300 tỷ đồng (+68% theo năm và +88% theo quý), trong đó có một giao dịch bán lô lớn tại một dự án ở TP.HCM với giá trị ~18.800 tỷ đồng cho gần 14.500 căn cao tầng và thấp tầng.

Trong 2024, VHM dự kiến mở bán 3 dự án là Vũ Yên, Cổ Loa và Wonder Park với chi tiết dự án trong Hình 1. Chúng tôi kỳ vọng doanh số 2024 sẽ cải thiện lên ~96.000 tỷ đồng (+11% svck) với giả định lãi suất sẽ ổn định ở mức như hiện tại, chính phủ tiếp tục thúc đẩy đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và tâm lý thị trường sẽ cải thiện hơn năm ngoái.

Do doanh số bán hàng tại Ocean Park 2 & 3 thấp hơn dự phóng nên chúng tôi điều chỉnh dự phóng doanh thu 2024 giảm 18% xuống ~71.200 tỷ đồng (-31% svck). Tuy nhiên, điều chỉnh dự phóng LNST 2024 tăng 3% lên ~34.600 tỷ đồng (+4% svck) nhờ ghi nhận giao dịch bán sỉ của dự án tại TP.HCM phát sinh trong Q4/2023 (nằm ngoài ước tính trước đó của ACBS). Sử dụng phương pháp NAV, chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA cổ phiếu VHM với giá mục tiêu cuối 2024 là 61.400 đ/cp, thấp hơn 8% so với giá mục tiêu trước đó chủ yếu do nợ ròng tăng lên và điều chỉnh tiến độ bán hàng của Ocean Park 2 & 3.