CTCP ĐẦU TƯ SÀI GÒN VRG (SIP VN)

Công ty BĐS công nghiệp với doanh thu đặc biệt từ phân phối điện, nước và tình hình tài chính tốt. Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 178.369 đ/cp với kế hoạch chuyển niêm yết từ UpCOM sang HOSE.

SIP là một trong những công ty phát triển khu công nghiệp (KCN) niêm yết lớn nhất miền Nam với tổng diện tích đất công nghiệp gần 3.200ha. Công ty hiện có 4 KCN và 4 khu đô thị liền kề các KCN tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. SIP khác với các công ty BĐS niêm yết khác vì là công ty duy nhất có thể phân phối điện, nước trực tiếp cho khách thuê với doanh thu chiếm ~80% tổng doanh thu. Do đó, hoạt động kinh doanh của SIP ổn định hơn và ít bị ảnh hưởng bởi biến động dòng vốn đầu tư vào các KCN so với các chủ đầu tư khác. SIP có kế hoạch chuyển từ sàn UpCOM sang HOSE trong năm nay.

Mặc dù bị ảnh hưởng bởi COVID-19 nhưng SIP vẫn có tốc độ CAGR giai đoạn 2016-2021 là 25% đối với doanh thu thuần, đạt 5.578 tỷ đồng năm 2021 và 42% đối với LNST của cổ đông công ty mẹ, đạt 833 tỷ đồng. Kết quả tích cực này chủ yếu nhờ mức tiêu thụ điện, nước của khách thuê tăng mạnh, doanh thu tài chính tăng ~7 lần chủ yếu đến từ lãi tiền gửi và lãi cho vay và nhu cầu thuê đất công nghiệp cao.

Trong 5 năm qua, SIP duy trì số dư nợ rất thấp và không sử dụng nợ vay dài hạn trong năm 2019-2020. Tại ngày 31/3/2022, SIP có số dư nợ vay là 867 tỷ đồng, trong đó 861 tỷ đồng là vay ngắn hạn và hơn 5.000 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, chiếm gần 1/3 tổng tài sản để dành phát triển các dự án KCN mới. Tỷ lệ Nợ ròng/VCSH là -119,5% tại ngày 31/3/2022. Công ty duy trì trả cổ tức bằng tiền mặt 1.800-2.800 đ/cp trong 4 năm qua và dự kiến trả cổ tức tối thiểu 2.000 đ/cp trong năm nay.

Chúng tôi dự phóng doanh thu năm 2022 đạt 6.519 tỷ đồng (+17% n/n) và LNST là 1.033 tỷ đồng (+14% n/n), tương ứng 125% và 155% kế hoạch, do SIP luôn vượt kế hoạch doanh thu/lợi nhuận 45-366% trong 3 năm qua. Sử dụng phương pháp NAV, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu là 178.369 đ/cp vào cuối 2022 và khuyến nghị MUA dựa trên các yếu tố là triển vọng thị trường BĐS công nghiệp khả quan, tình hình tài chính công ty tốt, thu nhập ổn định từ phân phối điện, nước, đội ngũ quản lý tốt và trả cổ tức tiền mặt ổn định. Mối quan tâm chính của chúng tôi đối với cổ phiếu này là thanh khoản cổ phiếu thấp và sở hữu chéo giữa SIP với các công ty thành viên của Tập đoàn Cao su Việt Nam.