CTCP VINCOM RETAIL (HSX: VRE)

Trong Q2/2024, VRE ghi nhận doanh thu 2.479 tỷ đồng (+14% svck) và LNST 1.021 tỷ đồng (+2% svck). Trong 6T2024, doanh thu đạt 4.733 tỷ đồng (+15% svck) và LNST đạt 2.104 tỷ đồng (+4% svck), lần lượt hoàn thành 50% và 48% kế hoạch.

VRE khai trương 3 trung tâm thương mại (TTTM) mới là VCP Điện Biên Phủ, VCP Hà Giang và VMM Grand Park vào tháng 6. Tính đến hết Q2/2024, tổng số TTTM tăng lên 86 và tổng diện tích sàn tăng 67.000 m2 lên hơn 1,8 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong Q2/2024 là 83,9%, giảm 1,6 % theo năm nhưng tăng 1,1 % theo quý.

Doanh thu từ hoạt động cho thuê trong Q2/2024 giảm nhẹ 0,2% svck xuống 1.940 tỷ đồng chủ yếu do diện tích cho thuê tại 3 TTTM mới không đóng góp nhiều trong quý này. Biên lợi nhuận gộp hoạt động cho thuê giảm xuống 53,9% (-3,9% svck) chủ yếu do: (1) chi phí năng lượng cao hơn do giá điện tăng và lượng điện tiêu thụ cao hơn trong thời tiết nắng nóng và (2) 100 tỷ đồng doanh thu cho thuê tại các khu phố thương mại có biên lợi nhuận gộp 40-50%, thấp hơn biên lợi nhuận thông thường của các TTTM.

Doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng 137% svck, đạt 467 tỷ đồng nhờ số lượng nhà phố thương mại được bàn giao cao hơn (104 căn tại dự án Đông Hà Quảng Trị trong Q2/2024 so với 23 căn tại dự án Điện Biên Phủ trong Q2/2023). Biên lợi nhuận gộp của mảng này đạt 33,5%, thấp hơn nhiều so với mức 45% trong Q2/2023 và dự phóng của chúng tôi là 44%.

Trong nửa cuối năm 2024, VRE dự kiến sẽ mở thêm 2 TTTM mới (VCP Bắc Giang và VCP Đông Hà Quảng Trị) với tổng diện tích sàn xây dựng tăng thêm là 27.600 m2. VMM Ocean City sẽ dời ngày khai trương từ cuối năm 2024 sang tháng 4/2025 do: (1) sau kỳ nghỉ Tết sẽ có thêm cư dân chuyển đến sống tại Vinhomes Ocean City làm tăng nhu cầu tiêu dùng mua sắm và (2) quá trình các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra nhu cầu kinh tế để xem xét cấp phép mở cửa hàng của một số khách thuê quốc tế mất nhiều thời gian hơn dự kiến.

Vào tháng 4/2024, VRE công bố mua lại 3 dự án shophouse tại Quảng Ninh, Hải Phòng và Nha Trang từ Vinhomes (VHM), Vingroup (VIC) và Vinwonders Nha Trang. Dự án Nha Trang bị chậm tiến độ nên VRE quyết định dừng dự án và sẽ nhận lại tiền đặt cọc 1.300 tỷ đồng từ VinWonders Nha Trang. Hai dự án còn lại đang theo đúng tiến độ và VRE dự kiến sẽ giới thiệu hai dự án này vào đầu năm 2025.

Vào cuối Q2/2024, VRE có hơn 16.100 tỷ đồng tiền đặt cọc cho mục đích kinh doanh và đầu tư, tăng 25% so với cuối năm 2023, trong đó có 13.800 tỷ đồng là tiền đặt cọc cho Vingroup và các bên liên quan, tăng 16% so với cuối năm 2023.

Nhận xét nhanh: Do doanh thu từ hoạt động cho thuê và biên lợi nhuận gộp trong nửa đầu năm 2024 thấp hơn dự kiến nên chúng tôi điều chỉnh tổng doanh thu năm 2024 giảm 6% xuống ~9.100 tỷ đồng (-7% svck) và LNST giảm 10% xuống ~4.200 tỷ đồng (-6% svck). Do số dư tiền và tương đương tiền giảm và lợi nhuận năm 2024 thấp hơn nên chúng tôi điều chỉnh giảm 16% giá mục tiêu cuối 2024 xuống 29.200 đ/cp, sử dụng kết hợp các phương pháp NAV, P/E và P/B.