CTCP ĐẦU TƯ & KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN (KDH VN)

Tăng giá mục tiêu 45% lên 62.870 đ/cp và nâng khuyến nghị lên Mua nhờ đánh giá lại các dự án tại Q.Bình Tân và Bình Chánh

Kết quả kinh doanh

KDH công bố doanh thu thuần năm 2021 chưa kiểm toán đạt 3.738 tỷ đồng (-18% n/n) và LNST đạt 1.204 tỷ đồng (+4% n/n), tương đương 77% và 98% dự phóng của chúng tôi. Doanh thu không đạt kỳ vọng do việc mở bán và bàn giao dự án Classia (trước đây là Armena) dời sang 2022. Lợi nhuận tương đương dự phóng của chúng tôi nhờ gần 200 tỷ đồng thặng dư từ việc đánh giá lại khoản đầu tư mua lại CTCP Nguyên Thư – công ty sở hữu một dự án tại phường Phú Hữu, Tp.Thủ Đức với giá phí là 420 tỷ đồng. Vào cuối năm 2021, KDH công bố kế hoạch mua 60% cổ phần của Công ty TNHH Đoàn Nguyên với giá phí tối đa là 620 tỷ đồng để sở hữu dự án khu dân cư hơn 6ha tại phường Bình Trưng Đông và Cát Lái, Tp.Thủ Đức.

Do tác động của sóng COVID thứ 4 nên KDH chỉ bán được 28 căn (-94% n/n) tại Verosa Park và Lovera Vista vào năm 2021. Do đó, khoản người mua trả tiền trước giảm hơn 2.000 tỷ đồng xuống 157 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2021.

Huy động vốn

Trong Q2/2022, KDH sẽ phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng với kỳ hạn 36 tháng, không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyền và lãi suất cố định 9-10%. Trong đó, 1.600 tỷ đồng sẽ được sử dụng để đền bù và giải phóng mặt bằng tại Khu đô thị Tân Tạo và xây dựng và phát triển dự án chung cư tại quận Bình Tân và 400 tỷ đồng để xây dựng và phát triển dự án Classia. Chúng tôi ước tính Tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu tăng từ 10,9% vào cuối 2021 lên 16,9% vào cuối năm 2022.

Dự phóng

Trong năm 2022, công ty dự kiến mở bán 3 dự án mới là Classia tại Tp.Thủ Đức (4,3ha với 180 căn thấp tầng), Clarita tại Tp.Thủ Đức (5,8ha với 159 căn thấp tầng) và dự án chung cư ở Quận Bình Tân (1,8ha với ~1.000 căn). Với nguồn cung thấp, cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư phát triển và tiềm năng của Tp.Thủ Đức, chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ cao tại các dự án này với giá trị bán hàng năm 2022 ước tính hơn 6.400 tỷ đồng.

Chúng tôi kỳ vọng doanh thu năm 2022 sẽ tăng trưởng 5% n/n, lên 3.926 tỷ đồng và LNST tăng 9% n/n, lên 1.316 tỷ đồng, chủ yếu nhờ vào việc bàn giao các dự án Classia và Clarita.

KCN Lê Minh Xuân mở rộng dự kiến sẽ khởi công xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà máy xử lý nước và chất thải từ Q3/2022 và bắt đầu cho thuê từ năm 2023 với giá thuê đất dự kiến là 260 USD/m2. KDH đang hoàn thiện giấy tờ pháp lý cho Corona City và dự kiến sẽ mở bán vào năm 2023. Hai dự án này sẽ là động lực tăng trưởng chính trong năm sau.

Định giá

Với tổng diện tích 330ha, khu đô thị Tân Tạo là dự án lớn nhất của KDH và là một trong những khu đô thị lớn nhất phía Tây TP.HCM. Dự án nằm cạnh khu dân cư hiện hữu của quận Bình Tân và Bình Chánh và gần nhiều tiện ích trọng điểm như trung tâm thương mại Aeon Mall Bình Tân và bệnh viện Nhi Đồng Thành Phố. Với diện tích được đền bù tăng 80ha lên 270ha và giá thị trường trung bình tăng 40% lên 7 triệu đồng/m2, chúng tôi điều chỉnh định giá dự án này tăng gấp đôi lên 18.900 tỷ đồng.

Đối với dự án Corona City và Phong Phú 2, chúng tôi tăng giá bán và tỷ lệ hấp thụ để phản ánh giá thị trường đang tăng lên và nhu cầu mua nhà cao hơn khi huyện Bình Chánh được đề xuất nâng cấp lên quận hoặc thành phố vào năm 2025.

Nhìn chung, KDH có pháp lý dự án rõ ràng, thiết kế sản phẩm đẹp, bàn giao đúng tiến độ và tình hình tài chính tốt. Công ty được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ sự phát triển của Tp.Thủ Đức, đề xuất nâng cấp huyện Bình Chánh lên quận hoặc thành phố vào năm 2025 và nguồn cung đất công nghiệp thấp ở TP.HCM. Sử dụng phương pháp RNAV, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu 62.870 đ/cp vào cuối 2022, tăng 45% so với giá mục tiêu trước đó chủ yếu nhờ vào việc đánh giá lại một số dự án tại quận Bình Tân và Bình Chánh, đặc biệt là khu đô thị Tân Tạo. Nâng khuyến nghị lên Mua.

Xem chi tiết trong tập tin đính kèm bên dưới.