TỔNG CÔNG TY PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC – CTCP (KBC VN)

Điều chỉnh dự phóng 2022 do kết quả kinh doanh Q1/2022 thấp và những khó khăn của ngành bất động sản. Lặp lại khuyến nghị Mua với giá mục tiêu thấp hơn là 69.998

Kết quả kinh doanh Q1/2022 của Kinh Bắc thấp hơn kỳ vọng của chúng tôi với doanh thu thuần gần 700 tỷ đồng (-65% n/n) và LNST đạt 523 tỷ đồng (-27% n/n) do sự lây lan COVID-19 ảnh hưởng đến việc bàn giao dự án (gần 9ha tại KCN Tân Phú Trung và 3,6ha tại Khu đô thị Tràng Duệ so với 66,5ha tại các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu, Tràng Duệ, Tân Phú Trung và 1,3ha tại Khu đô thị Tràng Duệ được bàn giao trong Q1/2021). Biên lợi nhuận gộp giảm 16 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái xuống 40% do biên lợi nhuận gộp của KCN Tân Phú Trung thấp. LNST giảm ít hơn doanh thu nhờ gần 500 tỷ đồng lợi nhuận từ đánh giá lại khoản đầu tư vào CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn  Nhơn Hội khi tăng tỷ lệ sở hữu từ 10% lên 35,35%. Công ty mới hoàn thành 7% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận.

Chúng tôi cho rằng tăng trưởng trong năm 2022 chủ yếu phụ thuộc vào việc bàn giao khu đô thị Tràng Cát, dự kiến chiếm 45% tổng doanh thu và 53% lợi nhuận gộp. Một số quỹ đầu tư nước ngoài có kế hoạch mua sỉ hoặc cùng hợp tác phát triển dự án này nhưng hiện tại vẫn chưa đạt được thỏa thuận. Theo công ty thì dự án này đã san lấp được 100ha và dự kiến tăng lên 200ha vào cuối năm nay. KBC đang xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để tăng tổng diện tích của dự án từ 585 ha lên 900 ha.

Sử dụng phương pháp NAV, chúng tôi điều chỉnh giá mục tiêu giảm 7% xuống gần 70.000 đ/cp nhưng lặp lại khuyến nghị Mua vì kỳ vọng vào triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản công nghiệp nhờ nhu cầu ổn định, xu hướng Trung Quốc +1 và việc chính phủ đầu tư nhiều hơn vào phát triển cơ sở hạ tầng. KBC sẽ phát hành cổ phiếu thưởng theo tỷ lệ 3:1, tương đương 191,9 triệu cổ phiếu vào cuối tháng này. Sau đó, công ty sẽ triển khai kế hoạch phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu tương đương 26% số cổ phiếu đang lưu hành hiện tại với giá chào bán chưa được công bố nhưng có thể gây áp lực lên giá cổ phiếu. Dựa theo giá phát hành cổ phiếu riêng lẻ gần nhất vào năm 2021 là thấp hơn giá thị trường 15%, chúng tôi giả định giá phát hành năm nay là 40.000 đ/cp, tương ứng với giá mục tiêu sau phát hành cổ phiếu thưởng và cổ phiếu riêng lẻ là 50.455 đ/cp.