CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES (VHM VN)

Lặp lại khuyến nghị Mua với giá mục tiêu 98.385 đ/cp dựa trên dự phóng bán hàng tăng mạnh vào năm 2022

VHM công bố KQKD Q1/2022 với doanh thu thuần đạt 8.923 tỷ đồng (-31% n/n) và LNST đạt 4.725 tỷ đồng (-14% n/n), tương ứng với 12% và 16% kế hoạch. Sự sụt giảm chủ yếu là do:

(i) Số lượng căn bán lẻ được bàn giao ít hơn (~2.000 căn so với ~2.900 căn),

(ii) Doanh thu bán sỉ điều chỉnh* thấp hơn (~5.000 tỷ đồng so với ~5.300 tỷ đồng),

(iii) Chi phí bán hàng và QLDN tăng 25% n/n lên 1.404 tỷ đồng, và

(iv) Chi phí tài chính tăng 32% n/n, lên 477 tỷ đồng do Q1/2021 ghi nhận khoản hoàn nhập dự phòng các khoản đầu tư 236 tỷ đồng.

Tình hình bán hàng trong Q1/2022 ghi nhận kết quả ấn tượng với 9.400 căn được bán ra (+490% n/n) với giá trị hợp đồng là 16.500 tỷ đồng (+175% n/n), trong đó ba giao dịch bán sỉ chiếm 44%. Giá trị hợp đồng chưa ghi nhận doanh thu vào cuối Q1/2022 tăng nhẹ 9% theo quý và 3% theo năm, đạt 57.000 tỷ đồng.

VHM đặt mục tiêu bán hàng năm 2022 rất cao ở mức 5-6 tỷ USD (+25-50% n/n) nhờ mở bán các căn thấp tầng tại các dự án lớn mới là Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire (trước đây là Vinhomes Dream City) đã mở bán vào cuối tháng 4, tiếp theo là Vinhomes Đại An (hay còn gọi là Vinhomes Ocean Park 3), Vinhomes Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa. Theo ban lãnh đạo công ty, VHM mở bán 5.300 căn thấp tầng trong đợt bán hàng đầu tiên tại Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire với giá bán 1.300-2.200 USD/m2 GFA** và đạt tỷ lệ hấp thụ tốt. Chi tiết về các dự án mới khác được tóm tắt trong Phụ lục 1.

Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ tốt tại các dự án mới với giá trị hợp đồng ước đạt 4,8 tỷ USD nhờ nguồn cung hạn chế trên thị trường bất động sản liền thổ, nhu cầu ổn định từ khách hàng mua sỉ và thương hiệu VHM.

Trong Đại hội cổ đông thường niên vừa qua, Chủ tịch VHM công bố kế hoạch phát triển 500.000 căn nhà ở xã hội diện tích 24-70 m2 với giá bán dự kiến 300-950 triệu đồng/căn mang thương hiệu ‘Happy Home’ trong 5 năm tới. Mỗi dự án có diện tích trên 50-60ha nằm ở khu vực ngoại thành Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, … Dự án đầu tiên có thể được khởi công vào tháng 8/2022 và bàn giao vào tháng 6/2023.

Thông tin này có tác động tích cực đến hình ảnh và trách nhiệm xã hội của VHM do tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng cho người có thu nhập thấp. Chiến lược của VHM là hỗ trợ chính phủ giải quyết nhu cầu về nhà ở xã hội cho người dân, đặc biệt là sau Covid-19. Gói hỗ trợ nhà ở xã hội lên tới 65.000 tỷ đồng (tương đương 2,8 tỷ USD) được đề xuất để hỗ trợ các nhà phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, trong đó gói cho vay 15.000 tỷ đồng dành cho người có thu nhập thấp có hiệu lực từ ngày 30/1/2022. VHM sẽ phát triển dự án nhà ở xã hội song song với các dự án nhà ở thương mại để thúc đẩy tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận hơn nữa. Dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tuy nhiên lợi nhuận của các dự án này bị giới hạn ở mức 10% trên tổng vốn đầu tư. Chúng tôi sẽ phản ánh các dự án này trong định giá khi công ty đưa ra thông tin cụ thể về kế hoạch thực hiện.

Thị trường bất động sản hiện nay đang bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố:

(i) Chính phủ thanh tra hoạt động đấu giá đất và phát hành trái phiếu doanh nghiệp 

(ii) Thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Điều này dẫn đến sự chậm trễ trong việc triển khai và bàn giao dự án, cản trở việc mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp và doanh số bán lẻ chậm lại. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng Vinhomes sẽ đứng vững trong giai đoạn đầy thách thức này và triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ quỹ đất lên đến 168 triệu m2, tình hình tài chính tốt (tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu giảm từ 66,5% xuống 12,7% trong giai đoạn 2016-Q1/2022), khả năng huy động vốn tốt và vị thế dẫn đầu (thị phần 27% ở tất cả các phân khúc căn hộ và 19% ở phân khúc bất động sản liền thổ trong giai đoạn 2016-2021).

Chúng tôi dự phóng doanh thu thuần năm 2022 là 73.540 tỷ đồng (-13% n/n) và LNST là 31.479 tỷ đồng (-19% n/n), tương đương 98% và 105% kế hoạch của công ty và kỳ vọng sự phục hồi vào năm 2023 với doanh thu thuần đạt 94.482 tỷ đồng (+28% n/n) và LNST đạt 33.813 tỷ đồng (+7% n/n) nhờ doanh số bán hàng năm 2022 tăng mạnh. Chúng tôi nhắc lại khuyến nghị Mua đối với cổ phiếu này với giá mục tiêu năm 2022 là 98.385 đ/cp dựa theo phương pháp NAV.