NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Tổng quan: Số khu công nghiệp (KCN) được thành lập đã tăng gần 7 lần trong 22 năm qua, từ 61 năm 2000 lên 410 năm 2022. Tính đến cuối 2022, Việt Nam có gần 300 KCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình ổn định ở mức 71,1% (+10 điểm % so với cùng kỳ nămngoái). Lũy kế các KCN đã thu hút khoảng 11.000 dự án FDI với tổng vốn đăng ký khoảng 250 tỷ USD và gần 11.000 dự án DDI với tổng vốn đăng ký gần 3 triệu tỷ đồng.

Trong năm 2022, giá cho thuê đất tiếp tục xu hướng tăng nhưng với tốc độ chậm hơn do vốn FDI đăng ký giảm và nhu cầu toàn cầu giảm nên các nhà đầu tư muốn giảm thiểu rủi ro, dự trữ tiền mặt để phòng thủ và trì hoãn kế hoạch mở rộng/di dời nhà máy. Thị trường phía Bắc ghi nhận giá cho thuê đất trung bình là 111 USD/m2/thời hạn thuê còn lại (+0,9% n/n và +0,9% q/q) trong khi phía Nam ghi nhận mức 126 USD/m2/thời hạn thuê còn lại (+8,2% n/n và +0,9% q/q). Tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 79,1% (-0,9 điểm % theo năm và -1,2 điểm % theo quý) ở phía Bắc và 85,6% (-4,4 điểm % theo năm và +0,4 điểm % theo quý) ở phía Nam.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận ở thị trường nhà xưởng xây sẵn với giá thuê trung bình là 4,84 USD/m2/tháng (+3% n/n và +1,5% q/q) ở phía Bắc và 4,75 USD/m2/tháng (+0,3 % n/n và -1,3% q/q) ở phía Nam.

Cơ hội và thách thức: Có nhiều động lực tăng trưởng bao gồm xu hướng Trung Quốc+1, căng thẳng Trung Quốc-Đài Loan, tình hình kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, lực lượng lao động dồi dào với chi phí cạnh tranh, giá thuê cạnh tranh, đầu tư cơ sở hạ tầng và các hiệp định FTA. Mặt khác, sự suy giảm nhu cầu thế giới, thuế tối thiểu toàn cầu, tốc độ tăng trưởng lương sản xuất, giải phóng mặt bằng và cơ sở hạ tầng không tương xứng có thể đặt ra những thách thức đối với sự phát triển của thị trường.

Triển vọng: Chúng tôi đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của ngành này với nhiều cơ hội thuận lợi nêu trên. Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng chậm lại và tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức ổn định. Về dài hạn, nguồn cung mới sẽ mở rộng ra xa khu vực truyền thống vì có giá thuê thấp hơn và có nhiều lô đất có diện tích lớn hơn. Nhu cầu về các KCN xanh và thông minh, nhà kho, nhà xưởng nhiều tầng ở các thành phố đông đúc và các cơ sở có thể linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà máy để đáp ứng nhu cầu của người thuê sẽ tăng lên.

Xem đầy đủ báo cáo tại file đính kèm bên dưới.