CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES (VHM VN)

Điều chỉnh giảm 23% giá mục tiêu xuống 70.431 đ/cp nhưng lặp lại khuyến nghị Mua do giá cổ phiếu đã điều chỉnh 18% kể từ báo cáo cập nhật gần nhất và VHM vẫn duy trì tình hình tài chính tốt và mở rộng quỹ đất bất chấp thị trường BĐS diễn biến không thuận lợi 

Kết quả sụt giảm trong năm 2022 chủ yếu do doanh số bán sỉ thấp hơn và thuế suất thực tế cao hơn 

Kết quả kinh doanh năm 2022 của VHM suy giảm với doanh thu thuần đạt 62.393 tỷ đồng (-27% n/n) và LNST đạt 29.162 tỷ đồng (-25% n/n) tương đương 89% và 99% dự phóng của chúng tôi. Doanh thu thấp hơn dự phóng là do sự khác biệt trong phương pháp kế toán để ghi nhận các giao dịch bán sỉ (cụ thể là chúng tôi dự phóng một số giao dịch bán sỉ là chuyển nhượng một phần dự án và ghi nhận vào doanh thu và giá vốn thay vì là bán cổ phần và ghi nhận vào doanh thu tài chính), tuy nhiên không có sự khác biệt về dự phóng lợi nhuận thực hiện. Nếu gộp chung các dự án BCC và các giao dịch bán sỉ thì doanh thu điều chỉnh sẽ là 81.400 tỷ đồng (-14% n/n). Kết quả sụt giảm trong năm 2022 so với năm trước chủ yếu là do doanh số bán sỉ thấp hơn và thuế suất thực tế cao hơn (24,5% so với 19,2%).

Tình hình bán hàng khả quan trong năm

Tình hình bán hàng năm 2022 ghi nhận kết quả ấn tượng, bởi dù số căn bán ra chỉ đạt 30.900 (-21% n/n) nhưng giá trị hợp đồng đạt 128.200 tỷ đồng (+63% n/n) do bán được nhiều căn thấp tầng hơn chủ yếu ở dự án Vinhomes Ocean Park 2 với giá trị bán hàng khoảng 88.000 tỷ đồng và Vinhomes Ocean Park 3 với khoảng 20.500 tỷ đồng. Doanh số bán sỉ chiếm 68% tổng số căn và 37% tổng doanh số. Doanh thu chưa ghi nhận tính đến cuối năm 2022 là 107.600 tỷ đồng (+105% n/n).

Lãi suất cao và tâm lý thận trọng của thị trường có thể dẫn đến việc chậm triển khai các dự án và ảnh hưởng đến doanh số bán lẻ. Mặt khác, các dự án của VHM vẫn thu hút các công ty phát triển BĐS nhà ở và VHM có thể tiếp tục ghi nhận các giao dịch bán sỉ trong năm 2023. Chúng tôi dự phóng doanh số bán hàng năm 2023 ở mức 72.000 tỷ đồng (-44% n/n).