CTCP IDICO (IDC VN)

Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 47.044 đ/cp cho một công ty bất động sản khu công nghiệp có thu nhập từ phân phối điện, tình hình tài chính tốt và cổ tức tiền mặt cao.

Khởi đầu là công ty nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng (BXD), IDICO phát triển thành công ty BĐS công nghiệp đứng thứ 4 về vốn hóa với 10 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động trên tổng diện tích 3.267ha ở phía bắc và phía nam, chiếm 2,6% thị phần cả nước. 5 KCN đã được lấp đầy và 5 KCN có thể tiếp tục cho thuê mới với diện tích thương phẩm còn lại hơn 751ha tính đến cuối 2022.

Ngoài 2 nhà máy thủy điện Dak Mi 3 và Shrok Phu Miêng với tổng công suất 114MW, IDC hiện có 100km đường dây phân phối điện, 2 trạm biến áp 110/22kV Tuy Hạ và Nhơn Trạch 5 với tổng công suất 418 MVA, mang lại doanh thu bình quân khoảng 2.500 tỷ đồng/năm. IDICO có thể là 1 trong 2 doanh nghiệp niêm yết duy nhất phía Nam ngoài VRG Sài Gòn (UpCOM: SIP) được Bộ Công thương cấp phép xây dựng trạm biến áp 110kV để phân phối điện trực tiếp đến khách thuê trong KCN. Do đó, biên lợi nhuận của IDC cao hơn so với các chủ đầu tư KCN chỉ đơn thuần là trung gian mua bán điện giữa EVN và khách thuê.

Hơn nữa, IDC có nguồn thu nhập ổn định từ dự án BOT An Sương – An Lạc với doanh thu hằng năm 300-400 tỷ đồng và biên lợi nhuận gộp quanh mức 50%.

Trong giai đoạn 2018-2022, doanh thu thuần có tốc độ tăng trưởng kép hằng năm khiêm tốn là 9% do 60-70% tổng doanh thu giai đoạn 2018-2021 đến từ các mảng kinh doanh ổn định là điện và BOT. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm ấn tượng 39% chủ yếu nhờ biên lợi nhuận gộp cao 41% vào năm 2022 (do mảng BĐS công nghiệp đóng góp nhiều hơn khi diện tích đất công nghiệp được bàn giao nhiều hơn và ghi nhận doanh thu chưa thực hiện khi thay đổi phương pháp hạch toán doanh thu từ hàng năm sang một lần) so với mức 17-28% trong giai đoạn 2018-2021.

Chúng tôi ước tính KQKD 2023 có thể đi ngang với doanh thu thuần gần 8.200 tỷ đồng (+9% n/n) và lợi nhuận trước thuế 2.677 tỷ đồng (+2% n/n) do dự phóng không ghi nhận doanh thu chưa thực hiện khi thay đổi phương pháp hạch toán doanh thu từ hàng năm sang một lần. Sử dụng phương pháp NAV, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu là 47.044 đ/cp và khuyến nghị MUA dựa trên triển vọng dài hạn tích cực của mảng BĐS công nghiệp, thu nhập ổn định từ mảng điện và BOT, tình hình tài chính tốt và mức cổ tức tiền mặt cao 40%/năm dự kiến sẽ duy trì đến 2026. Rủi ro đối với IDC có thể đến từ vốn FDI đăng ký có xu hướng giảm, pháp lý dự án mới kéo dài và khó khăn trong đền bù giải phóng mặt bằng.