Cập nhật VRE – MUA

Lặp lại khuyến nghị Mua với giá mục tiêu 32.817 đ/cp vào cuối 2023 dựa trên kỳ vọng năm 2023 không phát sinh gói hỗ trợ COVID, mở mới 6 trung tâm thương mại và doanh thu chuyển nhượng BĐS tăng mạnh

Kết quả kinh doanh Q3/2022 và 9T2022 khả quan

Kết quả kinh doanh Q3/2022 của VRE phù hợp với dự phóng của chúng tôi với doanh thu thuần hơn 2.000 tỷ đồng (+155% n/n) và LNST đạt 794 tỷ đồng, tăng 33 lần n/n. Kết quả kinh doanh 9T2022 tăng trưởng mạnh với doanh thu thuần đạt 5.224 tỷ đồng (+16% n/n) và LNST đạt 1.944 tỷ đồng (+63% n/n), lần lượt hoàn thành 65% và 81% kế hoạch. Kết quả này chủ yếu nhờ mảng cho thuê bất động sản hồi phục mạnh mẽ.

Mảng cho thuê bất động sản tăng trưởng chủ yếu nhờ gói hỗ trợ khách thuê thấp hơn, 3 TTTM khai trương vào Q2/2022 và giá thuê tăng

Tình hình tài chính tốt

VRE có tình hình tài chính tốt với số dư tiền mặt ròng là 1.050 tỷ đồng và tỷ lệ Tiền mặt ròng/Vốn chủ sở hữu là 3,2% vào cuối Q3/2022 so với mức 330 tỷ đồng và 1,1% vào cuối năm 2021. Công ty có tổng nợ gần 3.200 tỷ đồng, trong đó 94% là trái phiếu doanh nghiệp có lãi suất thả nổi và tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của các TTTM. Hơn 1.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn vào tháng 4/2023 và phần còn lại vào tháng 8/2025. Chúng tôi cho rằng rủi ro lãi suất và rủi ro ngoại hối của VRE là không đáng kể do không có nợ ngoại tệ và số dư tiền mặt ròng ước tính sẽ duy trì cho đến cuối 2023.

Triển vọng 2023 khả quan

Doanh thu 2023 ước đạt hơn 11.000 tỷ đồng (+50% n/n) và lợi nhuận sau thuế ước đạt gần 3.800 tỷ đồng (+55% n/n) dựa trên các giả định sau:

– Không phát sinh gói hỗ trợ khách thuê bị ảnh hưởng bởi COVID trong năm 2023.

– Dự kiến khai trương 6 TTTM là VMM Grand Park (GFA 45,700 m2 vào tháng 7/2023), VMM The Empire (GFA 65.700 m2 vào tháng 12/2023), VCP Hà Giang, VCP Bắc Giang, VCP Điện Biên Phủ và VCP Đông Hà Quảng Trị nâng tổng diện tích sàn bán lẻ lên hơn 1,9 triệu m2 vào cuối năm 2023. 

– 3 TTTM khai trương vào Q2/2022 hoạt động trọn năm 2023.

– Tỷ lệ lấp đầy trung bình các TTTM đạt quanh mức 85%.

– Bàn giao và ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản chủ yếu tại dự án nhà phố thương mại Đông Hà Quảng Trị. 

Định giá 

Kết hợp phương pháp EV/EBITDA, P/B và Chiết khấu dòng tiền, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu cuối năm 2023 là 32.817 đ/cp, giảm 11% so với định giá năm 2022 chủ yếu do tăng suất chiết khấu và giảm diện tích TTTM mở mới trong giai đoạn 2024-2026. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị Mua với kỳ vọng công ty sẽ tiếp tục hưởng lợi từ sự tăng nhanh của tầng lớp trung lưu, sự phát triển các khu đô thị mới và sự mở rộng của các thương hiệu quốc tế tại Việt Nam.

Rủi ro

– Việc khai trương các TTTM mới phụ thuộc phần lớn vào tiến độ triển khai các dự án bất động sản của Vinhomes trong khi thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều khó khăn như lãi suất cao, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị chững lại và tín dụng hạn chế.

– Lo ngại về lạm phát và lãi suất ảnh hưởng đến nhu cầu mua sắm hàng hóa không thiết yếu của người tiêu dùng.