CTCP TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH (DXG VN)

Chúng tôi đưa ra khuyến nghị Mua với giá mục mục tiêu 56.550 đ/cp nhờ thị trường BĐS hồi phục, mở rộng quỹ đất và tăng giá bán 

Tổng quan 2021

DXG đạt kết quả kinh doanh tốt trong năm 2021 với doanh thu thuần đạt hơn 10.000 tỷ đồng (+249% n/n) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.157 tỷ đồng so với mức lỗ gần 500 tỷ đồng vào năm 2020 nhờ:

1. Doanh thu phát triển BĐS tăng 18,3 lần n/n lên hơn 7.200 tỷ đồng nhờ bàn giao Gem Sky World (~1.200 căn) và Opal Boulevard (hơn 1.400 căn).

2. Doanh thu từ dịch vụ môi giới tăng 32% n/n, đạt 2.541 tỷ đồng chủ yếu nhờ thị trường BĐS phục hồi trong 6T2021.

3. Lợi nhuận tài chính 220 tỷ đồng từ chuyển nhượng 55% cổ phần công ty Xuân Định, chủ đầu tư một dự án tại Hiệp Bình Phước, Tp.Thủ Đức, giảm tỷ lệ sở hữu xuống 45%.

4. Chi phí tài chính giảm 37% n/n do trong năm 2020 phát sinh khoản lỗ 526 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng công ty liên kết Long Điền.

Mở rộng quỹ đất

DXG muốn mở rộng quỹ đất lên 4.148ha, tăng 81% so với cùng kỳ năm ngoái thông qua việc mua thêm các dự án khu đô thị quy mô lớn như Gem Diamond Bay tại Ninh Thuận (915ha), DXH Opal Green City tại Bình Phước (300ha), Gem City Riverside ở Quảng Nam (278ha), v.v. Công ty dự định sẽ chuyển nhượng các dự án nhỏ (1-2ha) ở TP.HCM để tập trung phát triển các dự án có quy mô lớn ở các tỉnh có giá bán hợp lý hơn và giá vốn đất thấp hơn TP.HCM.

Đối với các dự án quy mô vừa có vị trí đắc địa tại TP.HCM như Gem Riverside và Gem Premium, công ty sẽ điều chỉnh quy hoạch 1/500 và nâng cấp sản phẩm từ phân khúc trung cấp lên cao cấp để nâng giá bán và biên lợi nhuận. Chúng tôi cho rằng chiến lược này phù hợp với xu thế của thị trường và sự phát triển bền vững của công ty.

Theo DXG, hơn 30% quỹ đất dự kiến là đất sạch. Vốn đầu tư cho quỹ đất khoảng 8.000-10.000 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2022-2023, trong đó 60% dành cho giải phóng mặt bằng các dự án hiện hữu và 40% dành cho M&A. 

Huy động vốn

Do DXG đang mua lại nhiều dự án quy mô lớn nên nhu cầu sử dụng các khoản vay dài hạn cũng tăng lên. Công ty có kế hoạch phát hành ra công chúng tối đa 4.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn 3 năm với lãi suất dự kiến là 10,5%/năm và tài sản đảm bảo là cổ phiếu công ty con DXS. Ngoài ra, công ty cũng muốn phát hành trái phiếu chuyển đổi 300 triệu USD với kỳ hạn 5 năm và giá chuyển đổi không thấp hơn 62.000 đ/cp. Do đó, chúng tôi dự phóng tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên 28,0% vào cuối năm 2022 so với mức thấp nhất 5 năm là 10,9% vào cuối năm 2021.

Dự phóng và định giá

DXG được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2022 với doanh thu thuần ước tính là 11.101 tỷ đồng (+10% n/n) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 1.424 tỷ đồng (+24% n/n) nhờ bàn giao dự án Gem Sky World và St Mortiz và sự phục hồi của mảng dịch vụ môi giới với kỳ vọng tỷ trọng môi giới trọn gói so với môi giới truyền thống sẽ cao hơn năm ngoái. Chúng tôi ước tính doanh số bán hàng năm 2022 là gần 15.000 tỷ đồng (tăng 3 lần n/n), tương đương hơn 3.000 căn (+109% n/n) từ Gem Sky World, Gem Riverside và Opal Cityview.

Nhìn chung, DXG là công ty bất động sản có thị phần dẫn đầu về dịch vụ môi giới, đội ngũ quản lý năng động và tình hình tài chính tốt. Sử dụng phương pháp định giá sum-of-the-parts, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu là 56.550 đ/cp vào cuối 2022 và đưa ra khuyến nghị Mua.

Xem chi tiết trong tập tin đính kèm bên dưới