Điều chỉnh giá mục tiêu giảm 7% xuống 91.486 đ/cp và dự phóng 2022 nhưng lặp lại khuyến nghị Mua do KQKD 6T2022 thấp nhưng kết quả bán hàng khả quan

VHM công bố KQKD Q2/2022 với doanh thu thuần đạt 4.530 tỷ đồng (-84% n/n) và LNST đạt 622 tỷ đồng (-94% n/n), thấp hơn nhiều so với dự phóng của chúng tôi. Mặc dù doanh thu tài chính tăng hơn 2 lần lên 1.210 tỷ đồng và chi phí tài chính giảm 9% n/n xuống 709 tỷ đồng nhưng KQKD suy giảm chủ yếu do:

(1) Số lượng căn bàn giao thấp hơn (~730 căn so với ~11.400 căn),

(2) Biên lợi nhuận gộp thấp hơn (31% so với 52%) do tỷ trọng căn hộ thấp tầng được bàn giao thấp hơn căn hộ, và

(3) Thuế suất thực tế cao hơn (51% so với 21%).

Trong 6 tháng đầu năm 2022, VHM ghi nhận doanh thu thuần đạt 13.453 tỷ đồng (-67% n/n) và LNST đạt 5.347 tỷ đồng (-67% n/n), mới hoàn thành 18% kế hoạch.

Mặt khác, hoạt động bán hàng trong Q2/2022 ghi nhận kết quả khả quan với 7.900 căn bán lẻ (-44% n/n) và giá trị hợp đồng đạt ~76.000 tỷ đồng (+250% n/n), chủ yếu nhờ:

(1) Mở bán thành công Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire với doanh thu bán lẻ ~49.000 tỷ đồng tương đương 2,1 tỷ USD,

(2) 4.500 căn tại 3 block mới của tiểu khu Oasis và The Tropical – The Beverly Solari tại Vinhomes Grand Park mở bán trong tháng 5 được hấp thụ hết.

Trong 6T2022, VHM bán được ~17.300 căn (+9% n/n) với giá trị hợp đồng ~92.500 tỷ đồng (+234% n/n), trong đó 30% là bán sỉ và 70% là bán lẻ. Giá trị bán hàng chưa ghi nhận doanh thu tính đến cuối Q2/2022 là 129.300 tỷ đồng (+162% n/n). Vinhomes sẽ mở bán Vinhomes Đại An (Ocean Park 2 – The Crown) vào nửa cuối 2022 và có thể dời thời gian mở bán Vinhomes Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa sang Q4/2022 hoặc 2023. Tuy nhiên, việc trì hoãn này sẽ không ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành kế hoạch do công ty đã hoàn thành hơn 80% trong 6T2022 và một mình Vinhomes Đại An cũng đủ giúp công ty hoàn thành kế hoạch bán hàng trong nửa cuối 2022.

VHM tiếp tục mở rộng hợp tác với các đối tác và công ty phát triển bất động sản. Trong Q2/2022, VHM và Masterise đã ký thỏa thuận hợp tác chiến lược để phân phối Lumiere Boulevard, tọa lạc ngay trung tâm dự án Vinhomes Grand Park.

Về dự án nhà ở xã hội Happy Home, VHM dự kiến mở bán khoảng 3.500 căn với giá bán bình quân 300-900 triệu đồng/căn tại Thanh Hóa và Quảng Trị vào năm 2022. Theo Luật Nhà ở, nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất nên biên lợi nhuận gộp của dòng sản phẩm này dự kiến vào khoảng 30-35%, tương đương với các sản phẩm cao tầng khác mà VHM đã phát triển.

Thị trường bất động sản hiện nay đang bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố:

(1) Chính phủ thanh tra hoạt động đấu giá đất và phát hành trái phiếu doanh nghiệp, 

(2) Thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Điều này dẫn đến sự chậm trễ trong việc triển khai và bàn giao dự án, cản trở việc mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp và doanh số bán lẻ chậm lại. Công ty cho rằng số lượng căn hộ được bàn giao trong Q2/2022 thấp hơn dự kiến do thời gian bàn giao dự án chủ yếu vào nửa cuối 2022. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế do nhiều ngân hàng đã hết hạn mức tín dụng trong Q2/2022 cũng góp phần khiến số liệu bàn giao thấp hơn dự phóng. Một số công ty bất động sản niêm yết cũng có tình hình bàn giao dự án chậm hơn trong Q2/2022 nên chúng tôi cho rằng khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế đang ảnh hưởng đến toàn bộ ngành chứ không phải riêng Vinhomes.

Chúng tôi cho rằng Vinhomes sẽ đứng vững trong giai đoạn đầy thách thức này và triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ quỹ đất lên đến 168 triệu m2, tình hình tài chính tốt (tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu giảm từ 66,5% năm 2016 xuống -1,4% tại Q2/2022), khả năng huy động vốn tốt và vị thế dẫn đầu (VHM chiếm 27% thị phần ở hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trong giai đoạn 2016-Q2/2022).

Do KQKD 6T2022 thấp nên chúng tôi điều chỉnh doanh thu và LNST 2022 giảm 5% và 6% xuống 70.032 tỷ đồng (-18% n/n) và 29.526 tỷ đồng (-24% n/n), tương đương 93% và 98% kế hoạch và kỳ vọng sẽ phục hồi vào năm 2023 với doanh thu đạt 92.220 tỷ đồng (+32% n/n) và LNST là 33.536 tỷ đồng (+14% n/n) nhờ doanh số bán hàng năm 2022 cao. Sử dụng phương pháp NAV, chúng tôi lặp lại khuyến nghị Mua với giá mục tiêu là 91.486 đ/cp, giảm 7% so với báo cáo cập nhật vào tháng 5/2022.