TỔNG CÔNG TY PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC – CTCP (KBC VN)

KQKD Q4/2024 và năm 2024 kém khả quan và thấp hơn dự phóng của chúng tôi do diện tích đất công nghiệp được bàn giao trong Q4/2024 thấp. Điều chỉnh LNST năm 2025 tăng 19% lên gần 1.200 tỷ đồng do diện tích đất công nghiệp dự kiến được bàn giao trong Q4/2024 chuyển sang năm 2025. Giá mục tiêu cuối 2025 là 32.700 đồng/cổ phiếu, giảm 16% so với giá mục tiêu trước đó do nợ ròng tăng 5.300 tỷ đồng trong Q4/2024 và tiền thuê đất bổ sung cho khu đô thị Tràng Cát dự kiến tăng thêm 2-3 nghìn tỷ đồng. Thay đổi khuyến nghị từ Mua sang Khả quan.

Kinh Bắc báo cáo KQKD Q4/2024 sụt giảm với doanh thu đạt 781 tỷ đồng (-5% svck) và LNST đạt 63 tỷ đồng (-60% svck) chủ yếu do tỷ trọng doanh thu của mảng có biên lợi nhuận gộp (BLNG) cao nhất là Khu công nghiệp (KCN) thấp hơn, dẫn đến BLNG giảm từ 59% xuống 49%. Trong Q4/2024, doanh thu KCN giảm 88% svck, xuống 78 tỷ đồng đến từ việc bàn giao hơn 3 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (1,9 ha) và KCN Tân Phú Trung (1,4 ha). Ngược lại, doanh thu bất động sản (BĐS) nhà ở tăng gần 19 lần svck, đạt 488 tỷ đồng đến từ việc bàn giao hơn 29.000 m2 tại dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh, Bắc Giang.

Năm 2024, KBC ghi nhận doanh thu đạt 2.776 tỷ đồng (-53% svck) và LNST đạt 460 tỷ đồng (-80% svck), hoàn thành 11% kế hoạch lợi nhuận và 78% dự phóng của chúng tôi. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự sụt giảm này là:

(1) Doanh thu cho thuê đất KCN giảm 77% svck xuống 1.195 tỷ đồng do diện tích bàn giao thấp hơn (33 ha tại các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu mở rộng và Tân Phú Trung trong năm 2024 so với 150 ha tại các KCN này trong năm 2023) và

(2) BLNG giảm từ 67% xuống 46% do tỷ trọng doanh thu của mảng KCN (có BLNG 68%) giảm từ 89% xuống 43% trong khi tỷ trọng doanh thu của mảng BĐS nhà ở (có BLNG 12%) tăng từ 2% lên 33%.

KCN Tràng Duệ 3 với tổng diện tích 653 ha tại Hải Phòng và tổng vốn đầu tư gần 8.100 tỷ đồng đã được phê duyệt vào tháng 1/2025. KCN này thu hút nhiều sự quan tâm từ các tập đoàn lớn như LG và sẽ là động lực tăng trưởng chính cho KBC trong năm 2025-2026.

Do diện tích đất công nghiệp dự kiến được bàn giao trong Q4/2024 bị dời sang năm 2025 nên chúng tôi điều chỉnh doanh thu năm 2025 tăng 20% lên 4.839 tỷ đồng (+74% svck) và LNST tăng 19% lên 1.157 tỷ đồng (+152% svck), chủ yếu đến từ các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Tràng Duệ 3. Giá mục tiêu cuối 2025 là 32.700 đồng/cổ phiếu, giảm 16% so với giá mục tiêu trước đó do nợ ròng tăng 5.300 tỷ đồng và tiền thuê đất bổ sung cho khu đô thị Tràng Cát dự kiến tăng thêm 2-3 nghìn tỷ đồng. Thay đổi khuyến nghị từ Mua sang Khả quan.